Edilizia. Decreto ‘Salva Casa’: Casa Mia ed ANIA scrivono una dura nota al ministro Salvini
Nota critica di Casa mia e Ania sul testo unico edilizia d.p.r. 380/2001 e sul decreto Salva Casa 69/2024.
Si dà il via al Decreto Salva-Casa 2024 che nasce con l’intento di alleggerire le imposizioni del Dpr 380/2001, ma che nei fatti diventa strumento di pressione legale a scapito dei Cittadini confermando quasi tutto del Testo Unico dell’Edilizia e trasformando milioni di italiani in potenziali trasgressori.
Il D.P.R. 380/2001, noto come “Testo Unico dell’Edilizia”, è stato imposto ai cittadini dall’allora Governo Ciampi come una misura di semplificazione, ma nella pratica ha introdotto un sistema repressivo e vessatorio che penalizza i proprietari di immobili, anche per irregolarità minime.
Nonostante le modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni dell’allora Governo Conti (D.L. 76/2020) e dalle Direttive Europee, il decreto è sostanzialmente rimasto uno strumento che trasforma semplici e insignificanti difformità edilizie in ostacoli insormontabili per la commercializzazione e locazione degli immobili, e conseguentemente strumenti atti a distruggere il loro valore immobiliare.
Anche per i piccoli abusi non sanati, come le semplici modifiche interne, continua ad essere in vigore il rischio di demolizione, e cosa ancora più grave rende nulli i contratti di compravendita in caso di irregolarità, anche piccole.
E’ giusto ricordare che l’Art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 impone ai cittadini che ogni immobile sia perfettamente conforme alla documentazione urbanistica, altrimenti non può essere venduto, donato o ipotecato, introducendo il nuovo concetto giuridico di “STATO LEGITTIMO” dell’immobile.
La Conseguenza di questo articolo è che anche una piccola variazione non autorizzata blocca la commercializzazione dell’unità immobiliare, altro che semplificazione.
Mentre l’Art.31, per come è stato recepito, impone l’ordine di demolizione per qualsiasi abuso, anche piccolo, non sanato, oltre anche all’acquisizione gratuita al Comune se il proprietario non demolisce, con un onere economico a suo carico da €2.000 a €20.000, oltre alle spese di demolizione.
Ricordiamoci che abbiamo avuto una Sentenza del Consiglio di Stato, la n. 5001/2023, che, rifacendosi al D.P.R. 380/2001, ha confermato la demolizione dell’intero immobile anche in presenza di un lieve abuso, in perfetto stile sovietico.
Altro aspetto che rasenta, anzi supera l’idea stessa di esproprio proletario, da perfetto regime comunista, è dato dall’Art. 46 che impone la nullità dell’atto di locazione o di compravendita, anche per i contratti retroattivi, se risultano presenti difformità edilizie anche lievi.
In tali casi l’acquirente può chiedere il risarcimento del danno se il venditore ha omesso le corrette informazioni sugli abusi presenti nell’immobile come viene certificato anche dalla Sentenza di Cassazione n. 11205 del 2023, intasando ancora di più le già più che intasate Procure dei Tribunali italiani.
Secondo l’Art. 46 se un immobile ha un abuso edilizio post-1985, la sua vendita è nulla se non vengono indicati gli estremi della licenza edilizia o della sanatoria e grazie a questa norma, migliaia di compravendite oggi risultano a rischio annullamento retroattivo, e la già citata Sentenza della Cassazione n. 11205/2023 ha sancito il diritto dell’acquirente a chiedere il risarcimento del danno se il venditore ha omesso informazioni sugli eventuali mini abusi presenti”.
Così per come è strutturata questa normativa sulla casa, imposta ai cittadini con la scusa “l’Europa lo Vuole”, i proprietari sono soggetti all’espropriazione senza alcun indennizzo , ed alla confisca del bene se non si demolisce, violando palesemente l’Art. 47 della nostra Costituzione che regola il diritto di proprietà.
Forti di queste assurde regole introdotte dall’attuale normativa, molti Comuni, con sprezzante arroganza, espressione dell’attuale normativa, richiedono comunque la conformità edilizia per la locazione o la vendita del bene, anche se edificati prima della Legge Ponte n. 765/1967 e quindi non obbligatoria.
Diversi Comuni, grazie a queste assurde normative, hanno capito di possedere uno strumento coercitivo di enorme impatto per “costringere” i cittadini a diventare “debitori” verso il politico di turno che probabilmente si metterà a disposizione per aiutarli nell’agevolazione al rilascio delle sanatorie per i piccoli abusi.
Il D.P.R. 380/2001, e le successive norme attuative, invece di semplificare, hanno creato un perfetto sistema punitivo che favorisce gli espropri a vantaggio dei Comuni, che blocca il mercato immobiliare anche per difformità minime, ed espone i cittadini a rischi legali sproporzionati.
Ci aspettavamo da questo Governo Nazionale con il Decreto Salva Casa D.L. 69/2024 una maggior attenzione verso i cittadini e non il perpetuarsi dell’arroganza dimostrata dai precedenti Governi che non hanno tenuto conto della realtà immobiliare italiana fatta di milioni di piccoli e piccolissimi proprietari immobiliari.
Il perdurare di queste normative così come sono attualmente formulate produrrà la paralisi del mercato immobiliare con effetti distorsivi gravissimi.
Questo assetto normativo blocca le compravendite perfettamente legittime sotto il profilo sostanziale, a causa di difformità minime o sostanzialmente irrilevanti, favorisce ed incentiva pratiche elusive, poiché molti si trovano costretti a “regolarizzare” ex post interventi ininfluenti ma non documentati, produce incertezza giuridica, poiché la nozione stessa di “stato legittimo” è di difficile ricostruzione per immobili datati (ante ’67 o anni ’70), ed infine genera conflitti con l’art. 1372 c.c. sulla libertà contrattuale, poiché il legislatore, di fatto, vieta atti tra privati anche senza violazioni sostanziali.
I proprietari, se non si porrà rimedio a questo stato di fatto, saranno fagocitati dalle sempre più presenti ed aggressive grandi multinazionali immobiliari che già nelle altre nazioni europee detengono la maggioranza del mercato immobiliare e quindi in grado di decidere lo sviluppo o la crisi di interi quartieri delle nostre città.
Il cittadino onesto con queste norme è il più penalizzato, mentre chi ha realizzato abusi gravi talvolta riesce a sanare con i meccanismi di tolleranza.
Diventa una trappola normativa che colpisce soprattutto immobili ereditati o datati, per i quali è difficile reperire tutti i titoli edilizi originali, crea disparità sociale, privilegiando chi può permettersi studi tecnici, perizie, e lunghe pratiche di sanatoria ed ostacola il diritto alla casa e la libertà di disporre dei propri beni.
In assenza di un vero intervento “SALVA CASA”, il D.P.R. 380/2001, nella sua versione attuale, resta una gabbia normativa che strangola il mercato, disincentiva la legalità e mortifica i diritti dei cittadini.
IL Salva Casa del 2024, presentato come semplificatore del sistema burocratico immobiliare, non ha risolto il nodo cruciale della commerciabilità degli immobili, ma anzi ha confermato e certificato l’arroganza insita nel D.P.R. 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia, imposto ai cittadini dall’allora Governo Ciampi, e scaricando sull’ignaro cittadino l’onere della conformità millimetrica.
Noi, dichiarano il Segretario dell’Associazione Proprietari CASA MIA Dr. Gaetano Bonura e il Segretario del Sindacato inquilini ANIA Dr. Andrea Monteleone, riteniamo necessario ed improrogabile che si approvi una norma che depenalizzi i piccoli abusi interni ed i piccoli abusi al disotto dei 30mq di aumento cubatura (chiusura verande, modifica di tramezzi interni, ecc.ecc.).
Diventa altrettanto improrogabile l’approvazione di una norma che regolamenti ed introduca con chiarezza la “regola” del “Silenzio Assenso” per le istanze di sanatoria presentate dai cittadini affinché non si ritrovino nel limbo temporale dell’indecisione per decenni, ed infine si chiede una maggior tutela per gli immobili storici, che tra l’altro rischiano di essere irrimediabilmente deturpati da certe politiche “green” che impongono interventi edili aggressivi anche sui prospetti degli edifici.
La Direzione Nazionale CASA MIA Roma Dr. Gaetano Bonura – La Segreteria Nazionale ANIA Roma – Dr. Andrea Monteleone (entrambi nella foto).
casamiaproprietari@gmail.com – aniainquilini@gmail.com –
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